Le prix affiché d'un bien n'est pas votre budget. Pour savoir ce que vous pouvez vraiment acheter, il faut additionner les frais, votre apport et votre capacité d'emprunt — puis vérifier le plus important : ce qu'il vous reste pour vivre.

Les frais de notaire

Comptez environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf. Malgré leur nom, ils sont surtout composés de taxes reversées à l'État — le notaire n'en garde qu'une petite part. À budgéter dès le départ : ils se paient comptant.

Votre apport

Il combine en général deux sources :

• votre épargne mobilisable ;
• le produit net de la vente de votre bien actuel : sa valeur, moins le capital restant dû sur votre prêt, moins les frais d'agence (souvent ~4–5 %).

La capacité d'emprunt : la règle des 35 %

En France, la mensualité (assurance comprise) ne doit en principe pas dépasser 35 % de vos revenus nets — c'est le taux d'endettement maximal recommandé par le HCSF. À revenus donnés, allonger la durée baisse la mensualité mais augmente le coût total du crédit : c'est un arbitrage, pas une vérité unique.

Le vrai juge de paix : le reste-à-vivre

Deux dossiers au même taux d'endettement peuvent être très différents. Ce qui compte, c'est le reste-à-vivre : ce qui reste chaque mois une fois payés les charges fixes, la mensualité et le transport. C'est lui qui dit si le projet est confortable ou sous tension.

Le matelas de sécurité

Prévoyez de garder l'équivalent de ~3 mois de charges après l'achat, plus une marge pour les frais annexes (déménagement, petits travaux : souvent 5 à 10 % du prix). Un budget qui « passe » juste le jour de la signature mais vide votre épargne est un budget fragile.

Ce guide est informatif et pédagogique — il ne remplace pas l'avis d'un professionnel (courtier, banque, notaire). Les chiffres cités sont des ordres de grandeur, à vérifier pour votre situation.